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オフィス環境

オフィス移転のコスト削減をするなら、居抜き物件がおすすめ!

オフィス環境

2017/08/30

2020/07/16


個人でも引越しがあるように、企業でも引越しがあります。。社員が増えたことで、今のオフィスが手狭になったり、組織再編によって、分散していた支店や営業所の統廃合での移転することも。

企業の移転で最大の悩みはコストです。スムーズな移転をするためには、綿密に移転を計画すると同時に、できるだけ経費節約できる方法を探さなければなりません。

コスト削減を最優先に考えるなら、「居抜き物件」を選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。

居抜き物件って、どんな物?

居抜き物件とは、簡単に言えば、前の入居者がテナントを退去する時に、借りる前の現状回復をしないまま次の入居企業を探している物件のことです。

賃貸ビルに退去する時は、原則、入居前の状態にしておく必要がありますが、居抜き物件ではこのような現状回復をしないため、退去側も原状回復する必要がありません。

オフィス移転にかかる費用

オフィスの移転にはある程度まとまった資金が必要です。企業の規模が大きくなり、社員数が増えれば、移転にかかる費用も高額になります。

オフィスの移転にかかる費用には大きく分けて、「旧オフィスの原状回復にかかる費用」と「新オフィスへの引越し費用」の2つがあります。

地域により、引越しや工事にかかる費用の平均は異なりますが、この記事では仮に東京都内でオフィスの移転するときにかかる費用についてお伝えします。

旧オフィスの原状回復にかかる費用

オフィス移転の際、個人の引越しと同じように多くの場合は原状回復が義務付けられています。そのため、退去時には借りたときの状態に戻さなければなりません。

オフィスの原状回復費の相場は、都内でもオフィスがある地域や建物の築年数、広さなどさまざまな要因によって異なります。このような前提を踏まえた上で、一般的なオフィスの原状回復費の相場は、おおよその坪単価で考えると以下のようになっています。

  • 小・中規模オフィスでの1坪あたり 20,000円〜50,000円
  • 大規模オフィスでの1坪あたり 50,000円〜100,000円

ちなみに近年では、原状回復にかかる費用が高騰中。原状回復工事を請け負う建設業界では慢性的な人手不足が続いているにもかかわらず、オフィス移転のニーズが増えているためです。

さらに、賃貸契約の内容・オフィスの使い方・原状回復の見積もりをする業者によっても原状回復にかかる費用は変わってきます。

原状回復にかかる費用の相場金額は複数の要因が合わさって算出されます。前述の金額は一つの目安になりますが、現状回復費用の相場には大きな振れ幅があると認識しておくことが大切です。

不用品の処分にかかる費用

オフィスを移転する際、デスクやチェアなどのインテリアを新しくしたり、オフィス家具を引越しのタイミングで処分することもあります。この不用品の処分にかかる費用は、移転予算に入れ忘れられることが多いので注意してください。

不用品は、まずはフリマアプリやリサイクルショップで売ったり、不用品回収業者に持って行ってもらったり、自治体に回収を依頼することが一般的です。

しかし、それでもオフィス家具が残った場合には、産業廃棄物処理業者に依頼しましょう。
おおよその費用は以下の通りです。

車両費

  • 2t平ボディー又はコンテナー車:18,000円〜
  • 4tロング車:25,000円〜

人件費

  • 1人あたり10,000円〜20,000円

また、重さではなくデスク1ついくら、と品目によって値段がついている業者もあります。自社の不用品処理にかかる費用がいくらになるのかは、業者の見積もりによって全く異なります。そのため、実際には見積もりをとってから検討することになるでしょう。

引越しにかかる費用

パソコンやデスクなどを運ぶ引越し費用は、従業員1人につき約30,000円〜かかるのが相場です。従業員が10人いれば約30万円〜、100人いれば約300万円〜の引越し代が必要だと考えておきましょう。

新オフィスにかかる費用

新しいオフィスにかかる費用は以下の通りです。

  • 敷金:家賃の2〜8ヶ月分が相場
  • 礼金:敷金と同額か、無料の場合も
  • 仲介手数料:家賃の1ヶ月分か、無料の場合も
  • 火災保険料:2年契約で20,000円〜30,000円が相場
  • 内装工事費用:1坪あたり10万円〜30万円が相場
  • ネットワーク工事費用:1人あたり約5万円〜が相場(電話・インターネット回線)

これらは一般的な相場で、たとえば内装工事などはデザインにこだわれば、その分費用が高くなります。また、ネットワーク工事費用などもセキュリティ対策を厳重にするなど、一般的な施工と異なる工事になれば、その分工事費も高額になることを覚えておきましょう。

居抜き物件にオフィス移転をするメリット

ここまでご紹介したように、オフィスを移転させるとき、には多額のコストがかかります。なるべくオフィス移転のコストを削減しようと思うなら、居抜きオフィスに入居した方が移転費を抑えることができます。

では、どんなメリットがあるのでしょうか?

オフィスには、前の入居者の設備がそのまま使える

新しいオフィスに移ろうと思うと、事務機器やデスク、ロッカー、キャビネット等の什器を新たに購入する必要があることも。場合によりますが、前の入居者の残していった什器などがそのまま利用できるケースもあるため、新しく買い増す必要がないことがあります。

担当者の負担・人件費の削減

ひとことで「オフィスの移転」といっても、物件の選定、内装工事の施工計画・契約・打ち合わせ、実際の移転、社内外への案内などを管理するため、担当者には大きな負担がかかります。大企業であれば、オフィス移転プロジェクトを立ち上げ、そのために人的リソースを割くことができます。一方、中小企業の場合は、担当者が日常業務にプラスでオフィス移転のプロジェクトを遂行しなければならず、大きな負担になりがちです。

しかし、居抜き物件を選ぶことで「内装工事の施工計画・契約・打ち合わせ」の工数を、大幅にカットすることができ業務の負担も軽くなるでしょう。また、担当者がこれらの業務にリソースを割かなくてもよいため、人件費の削減にもつながります。

工事費用の不要

オフィス移転には、オフィス内の電源工事を初め、ネットワーク工事、電話工事、パーテーションによる仕切りや空調設備の設置と、内装的な工事の費用がかかってきます。

繰り返しになりますが、居抜きオフィスは、前の入居者が原状回復をしているわけではありません。そのため、パーテーションなどの什器や、内装、回線もそのまま利用することができるので、内装工事にかかる費用を大幅にカットすることが可能です。
個人の引越しに例えれば、家具や家電製品が最初から付いているマンスリーマンションに入居するようなイメージ。

しかも、新規のオフィスに入居する場合、荷物の搬入、機器設置工事等のスケジュール調整から実際の移転作業に関して、移転業者との打ち合わせが、煩雑で膨大になってきます。それらの工数コストも大幅に削減されるので、やはりおすすめなのです。

また、原状回復をした状態では会議室などの個室がすべて撤去されていることもあります。そんな時は新しい入居者がまた一から個室を業者に発注する必要が出てきてしまうのですが、居抜き物件の場合にはこういった個室もそのままのことが多いため、個室の設計、造作の費用が浮くことが多くあります。

従って、そのまま設備を利用できる居抜きオフィスであれば、移転費用をかなり節約できることになります。

居抜きオフィスのデメリットもある

コストを大幅には抑えることは、とても魅力的なので、移転を予定している企業にとっては、かなり負担軽減になることは、間違いありません。

しかし、良いことづくめではなく、デメリットもあることを認識しておく必要もあります。

自分の希望通りの状態でないケースもある

現状回復をしないままのオフィスに引越して来るので、レイアウトが自社の組織に合わないケースも出できます。

また、残された什器類も同様です。

キャビネットが不足していたり、事務機器類もかなり老朽化しているために、あらためて新規購入をしなければなりません。

しかも、古い設備を廃棄する費用も発生してくることから、余計な出費になるリスクもあるのです。

保証書・取扱説明書がないことが多い

エアコンなど、新しく買えば必ずついてくる保証書や取扱説明書も、居抜き物件の備品にはついていないことの方が多いと考えておきましょう。備品の状態をきちんと確認しておかないと、せっかく買い取ったのにすぐに状態が悪くなり買い直さなければならなくなることも。こうなると費用が余計にかかるので、注意が必要です。

責任区分がはっきりしない

入居するときに、壁の穴やヒビ・破損などがないかしっかり確認しておきましょう。入居する前から壁に穴が空いていたのにもかかわらず、いざ自分が退去するときに、原状回復を求められることがあります。そうなったときに、きちんと証明できるよう、責任区分をはっきりさせてから契約することが大切です。

前テナントの評判やイメージを引きずりやすい

自分の前のテナントがなぜ退去をしたのか、契約前に理由を確認しましょう。たとえば、そのテナントで事件があったり、飲食店の場合は味がおいしくなかったなどの理由であれば、そのイメージをそのまま引きついでしまう可能性があるからです。

アフターコロナのオフィスのトレンドが変わりつつある

一部の企業ではこれまで拡大傾向だったオフィスを、縮小移転しようという動きが出てきています。株式会社スペースマーケットが行なった、緊急事態宣言解除後の「働き方とオフィスのあり方に関するアンケート調査」では、上記のグラフにもあるように、約4割が「家賃減額やフリーレント交渉」「オフィスを一部解約して縮小」など、オフィスの契約について検討を始めていることが分かりました。

さらに、2020年7月に発表された「富士通が国内オフィス半減 3年後めど、在宅勤務継続で」という記事にもあるように、固定オフィスの削減に動く企業がいまじわじわと増えているのです。

コロナウイルス感染症拡大防止のため、企業では急激にリモートワークの導入が一気に加速。その結果、働き方やオフィスのあり方に変化が求められています。コロナ禍で導入されたリモートワークで、単純作業などはオフィスに出社しなくても業務に支障がないことが証明されました。そのため、社員側では「わざわざ満員電車に乗って出社する意味」、企業側では「単純作業のために高いオフィスの賃料を払い続ける意味」を考えるきっかけになったのです。これからのオフィスは、「知的生産業務」や「企業の考え方やカルチャーを共有するための場所」になっていくのかもしれません。

理想的な居抜きオフィスを見つけるためには

このように必ずしも、自社に見合ったオフィスに当たるとは限りません。しかし、不動産会社の中には、居抜きオフィスを専門に扱っている会社があります。インターネットでも、どのような会社が手がけているかを検索できます。

また、具体的なレイアウトや什器類、内装状態もリスト化されており、情報を収集することで、自社の配置に合致するか、比較検討することも可能です。

しかし、予めこちらの考えるオフィス環境や社員数等の条件条件を、不動産会社に伝えておくことで、より希望に近い居抜き物件を探し当てることが可能になってきます。

以下に、居抜きオフィスの活用について相談できるオフィス移転業者をご紹介します。

ヒトカラメディア
http://hitokara.co.jp/inuki/

バリューオフィス
https://value-office.com/

スイッチオフィス
http://switchoffice.jp/

SOHO東京
http://www.soho-tokyo.com/

居抜きオフィスなび
https://www.office-navi.jp/inuki/

そのまんまオフィス
https://www.so-office.jp/

このように居抜きオフィスは、コスト面でのメリットが大きいので、専門不動産会社を上手に利用することで、理想的なオフィス移転が実現できるのです。

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コンビニ食が続く
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Writer 執筆者

おかんの給湯室編集部

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